宅地建物の統計等に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成５年・問34)

２．「建築着工統計によれば，平成19年の新設住宅着工戸数は，分譲住宅・貸家・持家がc増加したものの，全体としては平成18年を下回った。」

４．「住生活基本法の制定により，住宅５箇年計画は廃止されたため，肢４を演習する必要はありません。住生活基本計画（全国計画）は決定されていますが，住宅５箇年計画とは性格が異なります。」

★復元困難のため，演習する必要はありません。

【正解：×】

◆指数での比較−「名目GDP」と「三大都市圏の住宅地の地価」

　平成14年版・土地白書p.230　図表58　公示地価と名目国内総生産の推移(このページの一番下にあります。)

まず上の青字の部分をクリックして，図表58のグラフで次の二つの線を探してください。

　このグラフで赤い■でつながれている線(右端で436.6で終わっている線)が名目GDPの指数の推移です。

　黒の*でつながれている線(ピークで400.0(100.0)になっている線)が三大都市圏の住宅地の地価の指数の推移です。(三大都市圏の住宅地)

　グラフの右端(最近)ではどちらが上にあるでしょうか。平成13年時点で比べると，黒の*でつながれている線(三大都市圏の住宅地の地価)は赤い■でつながれている線(名目GDP)よりも下にあるのがわかりますね。

　名目GDPの指数＝436.6　三大都市圏の住宅地の地価の指数＝191.5

　つまり，『三大都市圏の住宅地の地価が名目GDPよりも上にある』といっている本肢は×だということです。

▼本肢は『昭和49年時点を100とする指数』で三大都市圏の住宅地の地価と名目GDPを比べていますが，どの時点を基準とするかによって，グラフの曲線の様相は変わってきます。

　http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/book/npbb200201/npbb200201_2_003.html

図表1-1-4　六大都市市街地価格及び名目GDPの推移(S30を100とした場合)
図表1-1-3六大都市市街地価格,名目GDP及び消費者物価の推移(S46を100とした場合)

　名目GNPの増加と公示地価の変動を扱ったグラフでは下の参考問題で『昭和58年時点を100とする指数』で見たものがあります。

▼土地白書(平成15年版ではp.231)でも同種のグラフが掲載されています。〔図表66　市街地価格指数と名目国内総生産の推移　昭和30年＝100〕しかし，平成17年版の土地白書では掲載されていません。

▼この問題は，平成13年問48肢４とは問題の趣旨が異なることに注意してください。
名目GDPの動向と公示地価の動向が一致しているかどうかを出題者は尋ねているわけではありません。

　本設問は，平成５年出題の問題文を現在のWEB上で説明するために，作問したものです。まず，平成13年版・土地白書の図表28 公示地価と名目国内総生産の推移のグラフをご覧ください。(←青字の部分をクリックしてください。)

　このグラフで黒い▲でつながれている線(平成３年のピークで262.0になっているもの)が三大都市圏の住宅地の地価の推移を示しています。(昭和58年を100とする指数)

また，*でつながれている線(右端で187.0で終わっている線)が名目GDPの推移です。(昭和58年を100とする指数)

　平成５年の時点で(グラフの真中あたり)，この二つの線のうち，どちらが上にありますか?

　平成５年では▲でつながれている線(三大都市圏の住宅地の地価)が*でつながれている線(名目GDP)よりも上にありますね。ポイントはここなのです。出題者が受験者に問うていたはこのことでした。〔平成５年の地価公示では，東京圏の住宅地の地価は，実際，大幅に下落しており(14.6％)，このことについては正しい記述でした。〕

　本設問は，『三大都市圏の住宅地の地価が名目GDPよりも下回った』と言っているので×になるのです。実際は，平成５年の時点では，三大都市圏の住宅地の地価は名目GDPよりも上にありました。

●平成５年版の建設白書と土地白書

　建設白書・平成５年版では，地価公示のページに｢昭和58年＝100とした地価変動率の累積値が，平成５年時点で，東京圏では194.2，大阪圏では189.3，名古屋圏では165.6」である旨の記述があります。

　土地白書・平成５年版では，公示地価の累積変動率について，以下のページで記載。「(東京圏の住宅地の公示地価は)昭和58年＝100とした指数で，平成３年には250であったものが平成５年に194になっている」(p.105)，「昭和58年＝100としたときの東京圏・大阪圏の昭和59年〜平成５年の推移」(p.94-p.95)

　これらを踏まえて平成５年に出題されたと考えられます。〔平成５年の出題では，昭和58年＝100としたときの名目GNPと東京圏の地価の指数の比較でしたが，土地白書の巻末には，名目GNPの推移表が掲載されていました。〕

　また，これと同じことが平成13年問48肢４でも起きた蓋然性は高いと思われます。具体的には，出題者が図表28 公示地価と名目国内総生産の推移のグラフを見て，『名目GDPを実質GDPに置き換えて指数を使わないで“動向”を尋ねた』と仮定すれば，納得ができるからです。『タダの偶然の一致』と言えば，それまでですが。

※地価変動率の累積値　(昭和58年の数値の何％になっているかを示す。指数のことを言う。)

２．「建築着工統計によれば，平成19年の新設住宅着工戸数は，分譲住宅・貸家・持家がc増加したものの，全体としては平成18年を下回った。」

【正解：×】

◆新設住宅着工戸数−利用関係別の着工戸数

　『全体としては平成18年を下回った』は正しいのですが，『分譲住宅・貸家・持家が増加した』というのがアウト!!

　貸家・分譲住宅・持家は減少しています。〔増加したのは，給与住宅です。〕

【正解：○】

◆売上高経常利益率はプラス，借入金負担率は高水準

　不動産業は，平成３年度から平成９年度までは７年間連続して赤字でしたが (平成９年度は売上高経常利益率はマイナス)，平成10年度以降は急速な回復に転じました。しかし，借入金負担率がほかの業種に比べ高いのは構造的なものであり，変わっていません。

●売上高経常利益率の推移

●自己資本率の推移　−借入金負担率の高水準−

不動産業は他の産業に比べて、借入金依存度が高く、借入金負担率が高い。

●借入金比率の推移

※法人企業統計は財務省で公表しています。(平成18年度)

　自己資本率が低いのは，業務の性格上，素地取得等に多額の資金を要し，かつ，事業期間が長期間に及ぶため借入金依存度が他の産業と比較して高いことに加え，特に近年は地価の下落の長期化など不動産業を取り巻く諸情勢が厳しいことなどの理由によると考えられる。(建設白書2000　p.498)

４．「第八期住宅５箇年計画では，640万戸の住宅建設と新たに430万件の増改築を設定しているが，少子・高齢化社会に対応した住宅ストックの形成についての施策は盛り込まれていない。」

【正解：×】

◆第８期住宅建設５箇年計画(平成13年〜平成17年度)

　本肢は数値が正しくても，第八期住宅５箇年計画での重要な施策を間違って述べているので×です。そもそも何のために430万件の増改築を新たに設定したかと言えば，『少子・高齢化社会に対応した』居住環境を整備するためなのです。

　〔教訓〕　数値が正しいからといってウッカリ○にしてはいけません。

▼平成１７年度までの第８期住宅建設５箇年計画は，以下のとおりです。

●住宅整備戸数の目標

・総建設戸数　６４０万戸，
・バリアフリー等の改修工事件数を含む増改築件数　４３０万件

●施策の概要

・住宅のバリアフリー化の推進など少子・高齢化社会に対応した住宅ストックの形成
・国民の多様なニーズに対応した良質な住宅ストックの形成を支える環境整備の推進

【正解：×】

　第六期住宅建設５箇年計画での住宅整備目標戸数は，730万戸でした。つまり，数値は正しいわけで，後半の「普通所帯数」が×でした。(当時は，建替えの所帯が増えると予測していた。)

　このように，『数字だけ覚えてもらえばいい』というスタンスでは問題は作られていないことを肝に銘じるべき。